Jedno od najčešćih pitanja odnosi se upravo na prvi korak kupovine, predugovor i kapara. Koji je uobičajeni iznos kapare, što se događa u slučaju da jedna od ugovornih strana odustane i kako se pravno zaštititi, saznajte u nastavku.
Pronaći nekretninu koja zadovoljava sve potrebe, želje i kriterije vrlo je izazovno. Međutim, tek nakon donošenja odluke o kupovini započinje proces koji je često dug i kompliciran, naročito ako je riječ o prvoj kupovini nekretnine i niste upoznati s procesom administracije.
Jedno od najčešćih pitanja odnosi se upravo na prvi korak kupovine, predugovor i kapara. Koji je uobičajeni iznos kapare, što se događa u slučaju da jedna od ugovornih strana odustane i kako se pravno zaštititi, saznajte u nastavku kojeg smo prenijeli s bloga agencije za nekretnine Mirjane Mikulec.
Čemu služi kapara?
Kapara ima dvije svrhe. Njome se zaključuje ugovor, ali osim toga ona daje sigurnost da će se obveza iz ugovora uistinu i ispuniti.
Postoji i kapara kao odustatnina, ona se ugovara upravo zato da bi se moglo odustat,i a onda je pravna posljedica odustatnine sljedeće:
U slučaju da prodavatelj odustane, dužan je, prema Zakonu o obveznim odnosima, vratiti dupli iznos kapare, a u slučaju da od odustane kupac, kapara ostaje prodavatelju.
S obzirom na stanje nekretnina, i činjenicu da stanovi koji imaju realnu cijenu vrlo brzo nestaju s tržišta, svaki bi kupac trebao imati spreman iznos za kaparu kako bi mogao reagirati na vrijeme. Iako ne postoji fiksna cijena koja se daje za kaparu, u pravilu je riječ o 10% cijene nekretnine. Svaki iznos veći od 10% sudska praksa smatra dijelom kupoprodajne cijene, no ona može biti manja, pa čak i simbolična od 1%.
Još jedno od pitanja koje nam u agenciji kupci često postavljaju je i što se s tim iznosom događa kod isplate ostatka iznosa. Postoje dvije opcije, prva je uračunavanje iznosa kapare u konačnu cijenu, odnosno, kupoprodajna cijena se umanjuje za iznos kapare, a taj dio je nužno jasno naznačiti u ugovoru. Druga opcija je povrat cijelog iznosa kapare, a način na koji će se to učiniti također se regulira u ugovoru.
Kako se plaća kapara?
Iako se kapara može isplatiti u gotovini, kao bi se izbjegle komplikacije i dokazivanja u slučaju spora, pravnici i agenti će uvijek preporučiti sigurniji način, isplatom na račun s naznačenim opisom transakcije.
Kada se plaća kapara?
Agenti će uvijek preporučiti da se kapara ne daje prije nego se provjeri stanje u zemljišnim knjigama i do se najčešće čini na potpisivanju predugovora.
Što se događa s kaparom u slučaju neispunjenja ugovora?
Prema Zakonu o obveznim odnosima, ako strana koja je dala kaparu ne ispuni svoje obveze druga strana može tražiti:
– izvršenje ugovora, ako je to još uvijek moguće
– naknadu štete, uračunavajući kaparu
– zadovoljiti se primljenom kaparom.
Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može tražiti:
-izvršenje ugovora ako je to još uvijek moguće
– naknadu štete i vraćanje kapare ili
– vraćanje dvostruke kapare koja je najčešća opcija
„Kapara može biti svaka zamjenjiva stvar, iako je u pravilu najčešće riječ o novcu. Iako se u Hrvatskoj nekretnine moraju plaćati u kunama, prodavatelji često inzistira na eurima pa je potrebno da kupac plati i konverziju kuna u eure, što je potencijalno dodatan trošak pa ga nemojte zaboraviti.“ Marko Grubišić, agent iz Nekretnina Mirjana Mikulec.